Lieu d'implantation et location

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L’importance du lieu d’implantation

Témoignage
Jack Edwards
Agent immobilier commercial
« La plupart des magasins au détail doivent être bien visibles et facilement accessibles. »
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Que vous soyez chef d’entreprise à plein temps ou à temps partiel, le problème de l’immobilier va vite se poser. La réussite ou l’échec de la plupart des détaillants dépend souvent de la faculté du propriétaire à bien choisir son lieu d’implantation.

La première étape de la création d’une entreprise consiste donc à décider de votre lieu d’habitation et du lieu d’implantation de votre entreprise. Vous pourriez ensuite avoir l’occasion de vous réimplanter dans une zone où vous aimez vraiment vivre et travailler.

Catégories d’occupation des sols

Chaque ville possède un service municipal d’urbanisme. Vous devrez traiter avec ce service ainsi qu’avec d’autres services municipaux qui ont toute autorité sur l’acceptation ou le rejet de votre projet.

Vous ne pouvez plus simplement vous baser sur le code d’urbanisme pour déterminer quelles sont les règles qui s’appliquent au lieu d’implantation que vous envisagez. Votre lieu d’implantation devra être conforme au plan local d’urbanisme et sujet à diverses régulations en matière de respect de l’environnement et autres.

Afin d’obtenir votre permis de construire, vous pourriez même avoir à soutenir votre projet devant une commission municipale d’urbanisme dont les décisions pourraient vous surprendre. De nombreuses villes imposent également un règlement municipal des constructions encore plus stricte que le plan d’urbanisme.

Après avoir été informé de toutes les exigences de la commission municipale d’urbanisme, un promoteur immobilier souhaitant construire un centre commercial a décidé de jeter l’éponge et de revendre le terrain. Le nouveau propriétaire réussit pourtant à construire le centre commercial. Son secret : « je suis allé à la mairie et leur ai dit que je ferais tout ce qu’ils me demanderaient de faire…ce que j’ai fait. »

Enfin, il arrive bien sûr que certaines conditions excessives rendent votre implantation difficilement réalisable. Si tel est le cas recherchez un autre emplacement sans regrets.

Critères pour le travail à domicile

Assurez-vous que le travail à domicile est autorisé et obtenez les permis nécessaires auprès de la mairie. De nombreuses maisons sont gérées par une association de propriétaires, veillez donc à être en conformité avec les règles en vigueur.

Critères pour le secteur industriel et les entrepôts

  • Prévoyez assez d’espace pour pouvoir vous agrandir
  • Pratique pour les employés
  • Facile d’accès
  • Force de travail disponible
  • Services publics de distribution (eau, gaz, électricité) adéquats
  • Pratique pour le transport de frêt et les services de livraison express

Critères pour le secteur de la vente au détail

Témoignage
Donna Strachan
Propriétaire d’un salon de beauté
« Faites ce que vous faites le mieux, et n’essayez pas de faire plaisir à tout le monde. »
Transcription - html

Chaque magasin possède ses propres critères. Par exemple, une boulangerie devrait se situer du côté de la rue où les gens se rendent à leur lieu de travail, alors qu’une boutique de vins et spiritueux serait mieux placée du côté où les gens rentrent de leur travail.

Le choix d’un bon lieu d’implantation est très important pour la réussite de votre entreprise.

Lors de la séance 1, vous avez analysé les types d’entreprises similaires à celle que vous souhaitez créer, mais avez-vous étudié le lieu d’implantation ?

  • Choisissez le type d’emplacement (centre commercial, galerie marchande ou rue commerçante). Certains magasins marchent mieux dans un gros centre commercial mais d’autres, comme les épiceries, les magasins de location vidéo et les laveries automatiques fonctionnent mieux dans les galeries marchandes. D’autres encore sont mieux adaptés aux rues commerçantes, comme les fleuristes ou les magasins d’antiquité, ou aux zones résidentielles, comme les crèches et les haltes-garderies.
  • Les données démographiques vous donneront beaucoup d’informations sur le voisinage : la population, le nombre de ménages, l’estimation de la population par appartenance ethnique, groupe d’age, revenus, etc., dans un rayon de 1, 2 ou 5 kilomètres. Il existe sur Internet des sociétés spécialisées dans ce type de données. Allez sur un gros moteur de recherche et tapez « données démographiques » ou bien visitez les sites spécialisés dans les études statistiques.
  • Parcourez le voisinage et parlez avec les gens que vous rencontrez. Vous seriez surpris de voir tout ce que vous pouvez apprendre en parlant aux clients, aux employés et aux propriétaires.
  • Le comptage du trafic routier est très important car il vous permet de connaître le nombre de voitures qui passent à l’intersection la plus proche. Vous pouvez également vous procurer un comptage du nombre de piétons, très intéressant pour les magasins situés en rez-de-chaussée. Ce type de données est disponible auprès de votre direction départementale de l’équipement.
  • Visibilité et signalisation. Vos clients doivent savoir où vous trouver. Votre magasin doit être bien visible. En général, les emplacements en coin sont les meilleurs, c’est aussi la raison pour laquelle ils sont plus chers. Mettez une enseigne la plus grande possible. Dites ce que vous vendez (comme Agence de voyages, Cadeaux, Chiens & Chats) et indiquez aussi vos produits. L’affichage extérieur sera de toute façon limité par les clauses de votre bail ou les régulations en matière d’urbanisme.
  • Accès et parking : veillez à avoir un parking suffisamment grand et facile d’accès. Évitez les rues à sens unique ou avec séparateur. Les clients préfèrent souvent les magasins devant lesquels ils peuvent se garer.
  • Proximité avec la concurrence : sachez où se trouvent vos concurrents. Vous trouverez leurs noms et adresses dans les pages jaunes. Essayez aussi de savoir s’ils marchent bien ou non, et pour quelles raisons.

Locomotives commerciales : il s’agit des grosses enseignes dans un centre commercial ou une galerie marchande. Des magasins comme Carrefour, Les Galeries Lafayette, la FNAC ou McDonald's attirent les clients. Plus votre magasin est proche des locomotives commerciales, meilleur c’est pour vos affaires.

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Location : choses à faire et à ne pas faire

Témoignage
Larry Tien
A B Photo Service
« Vous devez offrir à vos clients votre meilleur produit ou service et surpasser en cela vos concurrents. Veillez à leur offrir le meilleur. »
Transcription - html

Location : choses à faire

Faites appel à un avocat spécialisé dans l’immobilier pour vous aider à conclure les négociations de votre location ou de votre achat. Un bail de cinq ans à 1 000 $currency_text_plural$ par mois revient à 60 000 $currency_text_plural$ (probablement un emprunt personnel et sans doute votre plus gros investissement au début).

La plupart des baux pour les commerces au détail sont hors frais d’entretien, c’est-à-dire qu’en tant que locataire, les charges, l’assurance, l’entretien du jardin et des installations, la sécurité, le service de ramassage des ordures ou bien encore la suppression des graffitis et les réparations seront à votre charge. Ces frais reposent sur votre surface en mètres carrés. Les charges locatives d’entretien des parties communes peuvent s’avérer coûteuses, renseignez-vous donc sur le prix mensuel à payer avant de signer le bail. Ces charges varient d’un endroit à l’autre mais incluent en général l’entretien du parking et de toutes les parties communes.

Demandez certaines options. À l’échéance de votre bail vous pouvez décider de le renouveler ou de partir. Il est essentiel d’obtenir un premier bail assez court avec options, en voici les raisons :

  • Il se pourrait que votre société n’ait pas le succès escompté à son emplacement actuel. Un bail à court terme vous permet donc de minimiser vos obligations.
  • Les clauses de votre bail doivent être assez souples pour suivre votre croissance. Le taux de croissance des nouvelles entreprises est en effet souvent plus rapide que prévu.

Envisagez la possibilité d’avoir à agrandir votre entreprise. Votre bail doit donc stipuler que si vous avez besoin de plus de place, l’espace que vous louez peut être agrandi, vous pouvez déménager vers un autre lieu d’implantation plus grand dans la même zone ou tout simplement le résilier.

Location : choses à ne pas faire

Prenez votre temps pour faire votre choix : rien de pire qu’un mauvais lieu d’implantation.

Ne basez pas votre décision sur le loyer seul. Payez le prix juste pour un excellent lieu d’implantation et ne laissez pas le propriétaire dicter toutes les conditions du bail.

Points à prendre en considération lors d’une location ou d’un achat

  • Ce lieu d’implantation est-il le meilleur site disponible dans la zone où vous souhaitez vous implanter ?
  • Répond-il à vos critères particuliers ?
  • Les installations et les options d’amélioration par le locataire sont-elles adéquates ?

Liste de contrôle du bail (Voir le document joint : « Bail commercial »)




Figure (1)

Loyer : le loyer est-il comparable aux autres loyers de la même zone ?

Durée : le bail est-il à court terme (un an ou moins) ou à long terme ?

Surface au sol : quelle est la superficie de l’espace que vous louez en mètre carrés ? Le loyer et les charges locatives sont en effet basés sur cette superficie.

Charges d’entretien des parties communes : à combien sont estimées ces charges sur un an ?

Options : avez-vous la possibilité de renouveler votre bail après expiration ?

Augmentation du loyer : l’augmentation du loyer est-elle fixe ou bien est-elle basée sur l’indice des prix à la consommation ? Si c’est le cas, négociez un pourcentage limite.

Loyer proportionnel : certains propriétaires vous demanderont un loyer fixe plus un pourcentage des ventes. À négocier.

Améliorations apportées par le locataire : mettez par écrit les responsabilités du propriétaire et celles du locataire quant aux améliorations qu’il est nécessaire d’apporter au lieu d’implantation pour l’adapter à l’ouverture d’une entreprise. Le document « C » relatif à la construction doit être joint au bail. Veuillez vous reporter au modèle de document fourni lors de cette séance.

Droit de cession du bail et de sous-location : le propriétaire ne doit pas refuser de donner son consentement de façon déraisonnable.

Signalisation : soyez aussi précis que possible, descriptions à l’appui.

Provision pour les conditions d’expansion : si vous pensez que votre entreprise devra être agrandie.

Droits de stationnement : veillez à ce que suffisamment de places de parking soient prévues. Dans les zones commerçantes, les locataires partagent en général des droits sur les installations de stationnement communes. Des restaurants ou cinémas proches peuvent monopoliser les zones de stationnement dont vous avez besoin.

Garantie personnelle : à éviter si possible. Si elle est obligatoire, veuillez demander à votre avocat d’examiner cette clause avec attention.

Exclusivité : demandez au besoin qu’aucune autre société similaire à la votre puisse s’installer dans le centre commercial.

Tous les beaux doivent être accompagnés de leurs documents


Figure (2)

  1. Plan du site – c’est-à-dire un dessin de l’intérieur du magasin avec les toilettes, les portes et fenêtres, les aérations ainsi que les installations publiques de distribution (eau, gaz, électricité).
  2. Critère de signalisation – joignez un dessin du type d’enseigne que vous souhaitez. Veillez à bien préciser les couleurs et les dimensions.
  3. Obligations relatives à la construction – précisez ce dont le propriétaire et vous-même êtes responsables.
  4. Conditions spéciales du locataire

Location ou achat ?

  • Pour la création d’entreprise, il faut bien savoir qu’un capital est nécessaire pour son lancement.
  • Les conditions vont-elles changer ? Dans ce cas, la location est sans doute préférable.
  • Existe-t-il des mesures fiscales ou des conditions d’emprunt intéressantes pour acheter ?
  • Certains gagnent plus avec l’immobilier qu’avec l’entreprise : adressez-vous au service du développement social.
  • De la propriété dépendent les coûts futurs et la disponibilité de l’emplacement.

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Faites vos devoirs

  • Veuillez remplir un contrat de bail standard avec toutes les conditions spécifiques à votre entreprise.
  • Assistez aux réunions de la Chambre du commerce et de l’industrie de votre région afin de connaître les attentes et les problèmes de la communauté.
  • Faites une évaluation complète d’un lieu d’implantation spécifique, sans oublier de remplir le tableau intitulé « Critères du site ».
  • Maintenez des relations avec le service du développement social.
  • Trouvez un bon avocat spécialiste des questions immobilières et faites connaissance.
  • Négociez, pour vous entraîner, un contrat de location.

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Critères d’implantation

Vous pouvez créer votre propre modèle de site afin d’être plus objectif lorsque vous évaluez des lieux d’implantation possibles pour votre entreprise. Il vous suffit pour cela d’attribuer différentes valeurs aux facteurs qui sont les plus importants pour votre entreprise en particulier. Chaque site peut ensuite être évalué grâce à cette grille de mesure.

Quelques points à ne pas oublier lors du choix du lieu d’implantation :

  • Le lieu d’implantation parfait n’existe pas.
  • Copier les critères d’implantation de vos concurrents les plus prospères peut vous éviter de commettre des erreurs.
  • Si vous comptez ouvrir une chaîne de magasins, ne signez jamais de bail pour votre seconde implantation tant que la première n’a pas déjà fait ses preuves.
  • Il vaut mieux payer un prix normal pour un excellent lieu d’implantation qu’un excellent prix pour un lieu d’implantation normal.
  • Ce que pensent les agences de location ne doit pas peser dans votre décision.
  • Parcourir les rues à bord de sa voiture ou se promener dans les quartiers est un excellent moyen pour trouver des lieux d’implantation potentiels.

Le formulaire suivant vous permettra d’évaluer de façon méthodique les points forts et les points faibles de chaque lieu d’implantation potentiel.

Évaluez tout d’abord l’emplacement de votre site pour chaque facteur sur une échelle de 1 à 10, 10 étant la note la plus élevée.

Décidez ensuite de l’importance de chaque facteur par rapport à votre entreprise en particulier sur une échelle de 1 à 5, 5 étant le facteur le plus important.

Multipliez enfin les notes par le degré d’importance afin de déterminer un nombre de points pour chaque facteur, et additionnez ces points pour obtenir un score total. Répétez cette opération pour chaque site afin d’obtenir une analyse comparative objective.

Tableau des critères du site
Facteurs Note 1-10 Importance 1-5     Points    
Comptage du trafic : voitures et piétons      
Visibilité et accès      
Proximité de la concurrence      
Plan d’occupation des sols      
Stationnement (y compris les places de parking qui ne sont pas exactement dans la même rue)      
État des locaux      
Proximité des « locomotives commerciales »      
Niveau de revenus du voisinage      
Densité de la population      
Appartenance ethnique du voisinage      
Age moyen      
Direction du développement de la zone      
Zone en croissance ou en récession      
Criminalité / vol à l’étalage      
Disponibilité d’employés qualifiés      
Salaires moyens      
Proximité des fournisseurs      
Durée et prix de la location      
Installation et équipement techniques, eau et électricité      
Accès aux transports publics et aux infrastructures      
Nombre total de points  

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Plan d’affaires pour la séance 6 : Ouverture et marketing

Nous vous conseillons vivement de télécharger le modèle de plan d’affaires individuel pour cette séance, intitulé Modèle de plan d’affaires – Document 3, et de le remplir dès maintenant.

Séance 6 : Locaux
Microsoft Word File MS Word

Instructions pour remplir le modèle de plan de d’affaires :

  1. Chaque zone de texte contient un titre définitif en MAJUSCULES.
  2. Il y a, sous chaque titre, une phrase commençant par « Insérer ici ». Cela indique que vous devez y insérer des informations. Ces zones de texte s’agrandiront au fur et à mesure que vous saisirez votre texte, n’hésitez donc pas à utiliser tout l’espace dont vous avez besoin.
  3. Après avoir rempli chaque zone de texte, effacez la phrase « Insérer ici », ce qui ne laissera que le titre définitif de la zone de texte et les informations que vous y avez saisies.

Nous vous suggérons de remplir chaque rubrique du plan de développement
au fur et à mesure que vous avancez dans le cours.

Le modèle pour les séances 1 à 12 peut également être téléchargé sur votre ordinateur en un seul document :

Rubrique 1-12 : tout
Microsoft Word File MS Word

Essayez d’intégrer suffisamment d’informations générales et utilisez les résultats de vos recherches. Rendez-le plus intéressant en utilisant des données de fond, votre propre expérience, des tableaux, des chiffres et des données issues de vos recherches. Lorsque votre plan de développement est terminé, imprimez-le et assemblez les 12 sections.

Vous trouvez des plans de développement dans de nombreux formats chez votre libraire, dans une bibliothèque et même sous forme de logiciel.

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SÉANCE 6 Quiz : Lieu d’implantation et location

  1. Pendant les années où les propriétaires de la célèbre chaîne américaine de restauration rapide Denny’s ont défini leur projet, ils ont loupé beaucoup de bons lieux d’implantation car leur principal critère était d’être situé le long des autoroutes. Si ce n’était pas le cas, ils passaient leur chemin. Était-ce une bonne philosophie ?
    1. Oui
    2. Non
  1. Si vous créez une entreprise qui ne dépend pas de son « lieu d’implantation », l’endroit où vous vous installez n’a qu’une importance secondaire.
    1. Vrai
    2. Faux
  1. Comment expliquez-vous que les créateurs d’entreprise les plus judicieux préfèrent louer leurs locaux professionnels plutôt que les acheter ?
    1. Ils ne trouvent pas de sites convenables à acheter.
    2. Ils peuvent utiliser leur capital d’une façon plus productive dans leur entreprise.
    3. Ils ne sont pas suffisamment informés des avantages de posséder leurs propres biens immobiliers.
  1. Vous pensez ouvrir un commerce au détail (ou lancer une chaîne de magasins). La PIRE façon de chercher des lieux d’implantation potentiels est de :
    1. Parcourir les rues à bord de votre voiture.
    2. Copier le type de lieu d’implantation qu’utilisent vos concurrents les plus prospères.
    3. Créer un modèle du lieu d’implantation idéal à votre entreprise et comparer, de façon objective, chaque site potentiel avec les critères de votre modèle.
    4. Suivre les conseils que vous donnent les agences de locations.
  1. Pour votre premier lieu d’implantation, il vaut mieux :
    1. obtenir un excellent prix pour un emplacement normal.
    2. obtenir un prix normal pour un excellent emplacement.
  1. Votre meilleur conseiller pour vérifier le bail de votre premier lieu d’implantation est :
    1. votre comptable
    2. vos collègues
    3. votre agent immobilier
    4. votre avocat
    5. votre banquier
  1. L’une des réponses suivantes n’est PAS une bonne raison pour signer un bail à court terme avec option de renouvellement :
    1. On vous demandera sûrement de fournir une garantie personnelle pour ce bail et la responsabilité serait trop lourde à porter pour un bail à long terme.
    2. Vous pourriez avoir besoin de vous agrandir avant la première échéance du bail.
    3. Votre entreprise pourrait ne pas fonctionner du tout sur ce lieu d’implantation.
    4. Un bail à court terme avec renouvellement possible est la meilleure option. Si votre entreprise fleurit à cet endroit, vous pouvez y rester, mais si ce n’est pas le cas, vous pourrez en rester là.
    5. Le loyer sera moins cher.
  1. Lorsque vous louez un espace pour un bureau, un magasin ou un entrepôt, comment éviter d’être lié par un bail même si vous avez dépassé en taille la superficie allouée ?
    1. Devenir un ami personnel du propriétaire.
    2. Penser à ajouter de l’espace, si nécessaire à un autre endroit.
    3. Penser à sous-louer vos locaux et à déménager vers un site plus grand.
    4. Prévoir cette éventualité dans le bail.
  1. Un bail hors frais d’entretien signifie que le locataire paye une partie :
    1. des impôts fonciers, de l’assurance et de l’entretien des parties communes.
    2. de la facture de téléphone, des services publics de distribution (gaz, eau, électricité) et de l’assurance.
    3. des installations de stationnement et des services d’incendie et de police.
  1. Les conditions d’occupation des sols peuvent être obtenues :
    1. auprès du fond national de péréquation.
    2. grâce à une enquête démographique.
    3. auprès de la mairie.

 

Passez à la séance 7 : Comptabilité et flux de trésorerie